Большая обзорная статья для тех, кто у нас впервые
Привет всем, на связи Геннадий Лопатников — директор агентства недвижимости в Германии «Стадивелт». Это большое введение для тех, кто впервые знакомится с темой недвижимости в Германии.
Для начинающих
Почему покупают
- Что дает покупка недвижимости в Германии?
- Дается ли виза для владельца недвижимости?
- Дается ли вид на жительство при покупке недвижимости?
- Какие плюсы и минусы недвижимости в Германии?
О покупке
- Как купить недвижимость в Германии?
- Как не попасться мошенникам?
- Как взять ипотеку в Германии?
- Как проходит осмотр недвижимости?
О владении
О компании
- Отзывы с примерами
- О наших услугах
- О директоре
- О компании Стадивелт
- Ответы на популярные вопросы о жилье в Германии
Более 8 лет я проживаю в Германии, половину из которых работаю в сфере недвижимости. Сперва приобрел первый дом для себя, самостоятельно отремонтировал, разобрался со всеми бюррокритинизмами и начал сдавать его в качестве жилья (подробнее: доходные дома в Германии). Сейчас я владею уже 3 домами, в последнем заканчиваем отделку. Все три дома — под сдачу в аренду, это бизнес.
Насколько это выгодно? Доходность домов — плюс-минус 20%, окупаемость около 4-5 лет. Пример из жизни: в 2013-м я купил дом в Франкфурте за 35000 евро по ипотеке, заселил его в течение 2 месяцев, сейчас он приносит мне чистыми 1550 евро ежемесячно.
Сперва я помогал знакомым из России приобретать дома в ФРГ — занимался поиском объектов, оформлением ипотеки в банках Германии, осуществлял отделку, находил жильцов и помогал в управлении недвижимостью.
Появились первые клиенты через сарафанное радио — и я основал компанию Стадивелт, собрал собственную ремонтно-отделочную бригаду и столкнулся, пожалуй, со всеми возможными проблемами в сфере жилья Германии. Это большой опыт, можно сказать, что я на недвижимости ФРГ «собаку съел» :-)
1. Зачем обращаются к нам?
Обычно клиенты из России рассматривают недвижимость в Германии в качестве инвестиций, т.е. купил — сдал в аренду — получаешь доход. Мы помогаем «от и до»: от выбора доходного объекта — мы знаем, какие самые «вкусные» — до управления домом в Германии (жкх, налоговая, вот это все).
Часть клиентов интересует именно коммерческая недвижимость в Германии, тут ее предостаточно: всевозможные хостелы, магазины, аптеки, пекарни, автозаправки — что угодно, исходя из предпочтений и средств. В поиске и приобретении бизнеса мы также помогаем.
Реже обращаются за поиском жилья для себя, рассматривая ФРГ как страну для переезда, получения ВНЖ и гражданства. Этот вопрос подробно разобран статьях в оглавлении.
2. Сколько стоит недвижимость?
Если говорить о жилых домах, то нормальный вариант для начала (без лишних заморочек с ремонтом, отделкой) — дом за 30-40 тыс. евро. Такой дом сможет приносить от 500 евро в месяц, окупаемость 4-5 лет.
Если говорить о бизнесе, то, как Вы понимаете, разброс цен очень велик. Лучше примерами расскажем при личном общении: lopatnikov@studywelt.de
Как и в любой стране, цена зависит от населенного пункта, метража, общего состояния жилья и других факторов.
3. Ипотека
В банках Германии доступна хорошая ипотека — от 3-4%, максимальный срок — до 40 лет. Первый взнос — 40% от стоимости. Такие условия для первой ипотеки, но для последующих — значительно лучше. Обычно ипотеку покрывают из дохода со сдачи жилья.
Пример из жизни: ипотека на дом стоимостью 35000 евро. Собственные накопления — 8000 евро, недостающие 27 000 евро взяты по ипотеке. Доход с аренды — порядка 600 евро в месяц (это не много, но объект был перспективный). Ежемесячные выплаты банку — 540 евро с копейками. Если домом НЕ заниматься, то через 4 года ипотека будет погашена без проблем. Однако был сделан ремонт, что позволило увеличить доход недвижимости до 1550 в месяц — почти в 3 раза! Именно такими инвестициями мы и занимаемся в Стадивелт.
По такой схеме лично я приобрел 3 дома в период с 2013 по 2016 — подробнее с примерами.
4. Как купить недвижимость гражданину России, Украины или Беларуси?
Это не представляет сложности. Владелец жилья из другой страны приравнивается в правах к гражданину Германии.
У нас есть подробная статья: как происходит покупка жилья в Германии
Вкратце: мы подбираем объекты по критериям, Вы прилетаете в Германию (по шенгену или туристической визе), заранее бронируем отель, встречаем в аэропорту и ездим с Вами по объектам для осмотра.
Все объекты до вашего прилета проверяются по задолженностям и любым рискам.
Когда подходящий объект найден, мы переводим всю документацию на русский язык, привлекаем русскоговорящего нотариуса и оформляем сделку.
5. Сколько стоят услуги, и что мы вообще делаем?
На сайте мы закладываем ВСЮ стоимость наших услуг в цену дома. Если Вы зайдете в наш каталог, например, недорогая недвижимость Германии — там в цену уже включена стоимость за всю нашу работу. И так для всех объектов, которые Вы встретите на сайте.
Что мы делаем:
- Ищем объекты под Ваши требования (по цене, региону или городу, площади, заселенности и пр.).
- Мы также можем мониторить рынок недвижимости продолжительное время, до победного — пока не найдем подходящий объект (отправляем Вам от 5 объектов в месяц).
- Проверяем интересующие объекты по задолженностям и рискам, даем авторитетные рекомендации в выборе.
- Встречаем Вас в аэропорту Германии, бронируем отель, консультируем, вместе ездим (на личном автотранспорте) по интересующим объектам для осмотра.
- Подготавливаем все документы для оформления дома, привлекаем нотариуса, сопровождаем на всех этапах сделки до момента, когда Вы станете полноправным владельцем недвижимости в Германии.
- Опционально: отмечаем с вами покупку дома за бокалом хорошего немецкого пива ;-)
Далее — сопутствующие услуги, если требуются.
Как не попасться мошенникам: на рынке существуют некоторые компании, и Вы с ними наверняка сталкивались, цель которых — втюхать объект (продать любой ценой). Из этого проистекают большие проблемы: агентства замалчивают все негативные факторы, не упоминают о подводных камнях, они в принципе не заинтересованы дальнейшей судьбой дома после покупки (и обычно по какому-то безумному ценнику!).
Что получается в итоге? Клиент становится владельцем дома, который не пригоден для жизни будущих жильцов, это значит, не приносит дохода. Владелец в праведном гневе обращается в компанию, которая ему «помогла», а в ответ его просто кидают. Договора на немецком — ничего не попишешь. А о своей репутации они не заботятся, лох — не мамонт, такое у них мышление.
При личном общении мы можем рассказать о многих таких случаях, показать реальные отзывы и дать контакты для расспросов.
К нам приходят владельцы проблемных домов от других компаний и мы выправляем ситуацию. Естественно, вся наша документация переведена на русский язык, мы специализируемся на доходных домах, поэтому знаем, какой дом будет выгодным, и что нужно съемщику. Клиент для нас — долгосрочный партнер, более 70% новых клиентов через какое-то время приобретают новые объекты с нашей помощью вновь.
6. Ремонт
В каких случая это нужно? Например, если мы приобретаем дешевый дом в плохом состоянии, но с потенциалом (хорошее месторасположение, количество квартир, метраж). Зачастую такой вариант оказывается выгоднее, чем покупка дома в идеальном состоянии.
Также мы осуществляем отделку квартир для повышения арендного ценника. Этой услугой можно воспользоваться как сразу, так и запланировать на будущее. Допустим, до отделки стоимость аренды составляла 200 евро за квартиру, после наших работ можно смело повышать ценник до 260 евро.
Подробнее об этом читайте в нашей статье: Ремонт квартир в Германии
Как сэкономить на ремонте жилья: обращайтесь в русскоговорящие компании, за счет дешевой рабочей силы цена на ремонт и отделку квартир у нас в 2-3 раза ниже, чем у немецких конкурентов. Скажем честно, лучше немецких строительных компаний ремонт не сделает никто (может быть, даже в мире), однако и наше качество на очень высоком уровне — в ФРГ требования значительно выше российских.
7. Управление недвижимостью
Такая услуга нужна тем, кто уже купил недвижимость в Германии, но сам проживает в другой стране — в России, Украине, Беларуси и пр.
Цена за управление недвижимостью — от 15-30 евро в месяц.
Управление недвижимостью — это все заботы со стороны домовладельца, как и в России, они включают:
- Оплата и решение проблем с ЖКХ.
- Ведение корреспонденции со всевозможными ведомствами.
- Работа с налоговой и страховыми компаниями.
- Поиск жильцов, контроль выплат арендной платы.
- Ежемесячная проверка сохранности дома и имущества.
- Решение всех возможных проблем и задач, которые могут возникнуть.
Если Вы проживаете в России, то невозможно оперативно и без личного присутствия управлять недвижимостью за рубежом. Как раз для этого привлекаются управляющие компании.
Как не попасться мошенникам: зачастую при покупке доходной недвижимости кое-какие агентства берут на себя обязанности и по управлению жильем, при этом не делают НИЧЕГО. Получается ситуация, когда гражданин России имеет в чужой стране ПУСТОЙ дом, который вообще не приносит дохода и стоит мертвым грузом. Недобросовестные компании не переводят договора на русский — доверчивого клиента заключают в каббалистические условия. Например, обязывают оплачивать управление домом на 5 лет, даже если подрядчик не выполняет никаких условий.
Мы переводим на русский все договора, объясняем «от и до», а взаимоотношения с нами можно разорвать в любой момент, за Вами закрепляется право отказаться от услуг в любой день. Нам кажется, это честно, и в таких условиях мы заинтересованы, чтобы все было на высшем уровне: быстро решаем все вопросы, оперативно ищем съемщиков, следим за домом и имуществом. Положительные отзывы привлекают новых клиентов — это выгодно и нам, и Вам.
Подробнее об этом читайте в нашей статье: Управление недвижимостью в Германии