Большая обзорная статья для тех, кто у нас впервые

Привет всем, на связи Геннадий Лопатников — директор агентства недвижимости в Германии «Стадивелт». Это большое введение для тех, кто впервые знакомится с темой недвижимости в Германии.

Германия — красота!

Для начинающих

Что такое доходные дома в Германии?

Почему покупают

О покупке

О владении

О компании

Геннадий Лопатников — директор Более 8 лет я проживаю в Германии, половину из которых работаю в сфере недвижимости. Сперва приобрел первый дом для себя, самостоятельно отремонтировал, разобрался со всеми бюррокритинизмами и начал сдавать его в качестве жилья (подробнее: доходные дома в Германии). Сейчас я владею уже 3 домами, в последнем заканчиваем отделку. Все три дома — под сдачу в аренду, это бизнес.

Насколько это выгодно? Доходность домов — плюс-минус 20%, окупаемость около 4-5 лет. Пример из жизни: в 2013-м я купил дом в Франкфурте за 35000 евро по ипотеке, заселил его в течение 2 месяцев, сейчас он приносит мне чистыми 1550 евро ежемесячно.

Сперва я помогал знакомым из России приобретать дома в ФРГ — занимался поиском объектов, оформлением ипотеки в банках Германии, осуществлял отделку, находил жильцов и помогал в управлении недвижимостью.

Появились первые клиенты через сарафанное радио — и я основал компанию Стадивелт, собрал собственную ремонтно-отделочную бригаду и столкнулся, пожалуй, со всеми возможными проблемами в сфере жилья Германии. Это большой опыт, можно сказать, что я на недвижимости ФРГ «собаку съел» :-)

1. Зачем обращаются к нам?

Обычно клиенты из России рассматривают недвижимость в Германии в качестве инвестиций, т.е. купил — сдал в аренду — получаешь доход. Мы помогаем «от и до»: от выбора доходного объекта — мы знаем, какие самые «вкусные» — до управления домом в Германии (жкх, налоговая, вот это все).

Часть клиентов интересует именно коммерческая недвижимость в Германии, тут ее предостаточно: всевозможные хостелы, магазины, аптеки, пекарни, автозаправки — что угодно, исходя из предпочтений и средств. В поиске и приобретении бизнеса мы также помогаем.

Реже обращаются за поиском жилья для себя, рассматривая ФРГ как страну для переезда, получения ВНЖ и гражданства. Этот вопрос подробно разобран статьях в оглавлении.

2. Сколько стоит недвижимость?

Кафе в Германии

Если говорить о жилых домах, то нормальный вариант для начала (без лишних заморочек с ремонтом, отделкой) — дом за 30-40 тыс. евро. Такой дом сможет приносить от 500 евро в месяц, окупаемость 4-5 лет.

Если говорить о бизнесе, то, как Вы понимаете, разброс цен очень велик. Лучше примерами расскажем при личном общении: lopatnikov@studywelt.de

Как и в любой стране, цена зависит от населенного пункта, метража, общего состояния жилья и других факторов.

3. Ипотека

В банках Германии доступна хорошая ипотека — от 3-4%, максимальный срок — до 40 лет. Первый взнос — 40% от стоимости. Такие условия для первой ипотеки, но для последующих — значительно лучше. Обычно ипотеку покрывают из дохода со сдачи жилья.

Пример из жизни: ипотека на дом стоимостью 35000 евро. Собственные накопления — 8000 евро, недостающие 27 000 евро взяты по ипотеке. Доход с аренды — порядка 600 евро в месяц (это не много, но объект был перспективный). Ежемесячные выплаты банку — 540 евро с копейками. Если домом НЕ заниматься, то через 4 года ипотека будет погашена без проблем. Однако был сделан ремонт, что позволило увеличить доход недвижимости до 1550 в месяц — почти в 3 раза! Именно такими инвестициями мы и занимаемся в Стадивелт.

По такой схеме лично я приобрел 3 дома в период с 2013 по 2016 — подробнее с примерами.

4. Как купить недвижимость гражданину России, Украины или Беларуси?

Это не представляет сложности. Владелец жилья из другой страны приравнивается в правах к гражданину Германии.

У нас есть подробная статья: как происходит покупка жилья в Германии

Вкратце: мы подбираем объекты по критериям, Вы прилетаете в Германию (по шенгену или туристической визе), заранее бронируем отель, встречаем в аэропорту и ездим с Вами по объектам для осмотра.

Все объекты до вашего прилета проверяются по задолженностям и любым рискам.

Когда подходящий объект найден, мы переводим всю документацию на русский язык, привлекаем русскоговорящего нотариуса и оформляем сделку.

5. Сколько стоят услуги, и что мы вообще делаем?

На сайте мы закладываем ВСЮ стоимость наших услуг в цену дома. Если Вы зайдете в наш каталог, например, недорогая недвижимость Германии — там в цену уже включена стоимость за всю нашу работу. И так для всех объектов, которые Вы встретите на сайте.

Что мы делаем:

Ищем объекты под Ваши требования (по цене, региону или городу, площади, заселенности и пр.).
Мы также можем мониторить рынок недвижимости продолжительное время, до победного — пока не найдем подходящий объект (отправляем Вам от 5 объектов в месяц).
Проверяем интересующие объекты по задолженностям и рискам, даем авторитетные рекомендации в выборе.
Встречаем Вас в аэропорту Германии, бронируем отель, консультируем, вместе ездим (на личном автотранспорте) по интересующим объектам для осмотра.
Подготавливаем все документы для оформления дома, привлекаем нотариуса, сопровождаем на всех этапах сделки до момента, когда Вы станете полноправным владельцем недвижимости в Германии.
Опционально: отмечаем с вами покупку дома за бокалом хорошего немецкого пива ;-)

Далее — сопутствующие услуги, если требуются.

Как не попасться мошенникам: на рынке существуют некоторые компании, и Вы с ними наверняка сталкивались, цель которых — втюхать объект (продать любой ценой). Из этого проистекают большие проблемы: агентства замалчивают все негативные факторы, не упоминают о подводных камнях, они в принципе не заинтересованы дальнейшей судьбой дома после покупки (и обычно по какому-то безумному ценнику!).

Что получается в итоге? Клиент становится владельцем дома, который не пригоден для жизни будущих жильцов, это значит, не приносит дохода. Владелец в праведном гневе обращается в компанию, которая ему «помогла», а в ответ его просто кидают. Договора на немецком — ничего не попишешь. А о своей репутации они не заботятся, лох — не мамонт, такое у них мышление.

При личном общении мы можем рассказать о многих таких случаях, показать реальные отзывы и дать контакты для расспросов.

К нам приходят владельцы проблемных домов от других компаний и мы выправляем ситуацию. Естественно, вся наша документация переведена на русский язык, мы специализируемся на доходных домах, поэтому знаем, какой дом будет выгодным, и что нужно съемщику. Клиент для нас — долгосрочный партнер, более 70% новых клиентов через какое-то время приобретают новые объекты с нашей помощью вновь.

6. Ремонт

В каких случая это нужно? Например, если мы приобретаем дешевый дом в плохом состоянии, но с потенциалом (хорошее месторасположение, количество квартир, метраж). Зачастую такой вариант оказывается выгоднее, чем покупка дома в идеальном состоянии.

Также мы осуществляем отделку квартир для повышения арендного ценника. Этой услугой можно воспользоваться как сразу, так и запланировать на будущее. Допустим, до отделки стоимость аренды составляла 200 евро за квартиру, после наших работ можно смело повышать ценник до 260 евро.

Подробнее об этом читайте в нашей статье: Ремонт квартир в Германии

Как сэкономить на ремонте жилья: обращайтесь в русскоговорящие компании, за счет дешевой рабочей силы цена на ремонт и отделку квартир у нас в 2-3 раза ниже, чем у немецких конкурентов. Скажем честно, лучше немецких строительных компаний ремонт не сделает никто (может быть, даже в мире), однако и наше качество на очень высоком уровне — в ФРГ требования значительно выше российских.

7. Управление недвижимостью

Такая услуга нужна тем, кто уже купил недвижимость в Германии, но сам проживает в другой стране — в России, Украине, Беларуси и пр.

Цена за управление недвижимостью — от 15-30 евро в месяц.

Управление недвижимостью — это все заботы со стороны домовладельца, как и в России, они включают:

Оплата и решение проблем с ЖКХ.
Ведение корреспонденции со всевозможными ведомствами.
Работа с налоговой и страховыми компаниями.
Поиск жильцов, контроль выплат арендной платы.
Ежемесячная проверка сохранности дома и имущества.
Решение всех возможных проблем и задач, которые могут возникнуть.

Если Вы проживаете в России, то невозможно оперативно и без личного присутствия управлять недвижимостью за рубежом. Как раз для этого привлекаются управляющие компании.

Как не попасться мошенникам: зачастую при покупке доходной недвижимости кое-какие агентства берут на себя обязанности и по управлению жильем, при этом не делают НИЧЕГО. Получается ситуация, когда гражданин России имеет в чужой стране ПУСТОЙ дом, который вообще не приносит дохода и стоит мертвым грузом. Недобросовестные компании не переводят договора на русский — доверчивого клиента заключают в каббалистические условия. Например, обязывают оплачивать управление домом на 5 лет, даже если подрядчик не выполняет никаких условий.

Мы переводим на русский все договора, объясняем «от и до», а взаимоотношения с нами можно разорвать в любой момент, за Вами закрепляется право отказаться от услуг в любой день. Нам кажется, это честно, и в таких условиях мы заинтересованы, чтобы все было на высшем уровне: быстро решаем все вопросы, оперативно ищем съемщиков, следим за домом и имуществом. Положительные отзывы привлекают новых клиентов — это выгодно и нам, и Вам.

Подробнее об этом читайте в нашей статье: Управление недвижимостью в Германии