Доходные дома в Германии: инвестиции в недвижимость для сдачи в аренду

Доходные дома в Германии — это жилая недвижимость, которую мы покупаем для сдачи в аренду. Это вид инвестиций, где доходность складывается из ежемесячной оплаты от арендаторов и роста стоимости недвижимости.

Для начинающих

Работаем с 2011 года. Знаем обо всех подводных камнях на рынке.

Выгода

Почему доходные дома в Германии?

Недвижимость в России — мыльный пузырь. Стоимость жилья падает вслед за российской валютой и политическими перманентными «катаклизмами». А доходность жилья под сдачу ощутимо ниже, чем в Германии.

Почему не банк? Вклады в банках никогда не дадут роста актива в 10-15% и пассивного дохода в 7-10%.

Почему инвестируют наши клиенты?

1. Рост стоимости недвижимости — от 4% до 15% годовых.

График недвижимости в Германии за 16 лет

Источник: агентство BulwienGesa AG, что ежегодно публикует цены жилья на основе опросов в 125 городах Германии. Результаты на globalpropertyguide.com, там же график Европейского Центрального Банка. Перепроверьте.

https://www.globalpropertyguide.com/Europe/Germany/Home-Price-Trends

2. Доход в надежной валюте

График роста евро к рублю за 20 лет

Источник: Центральный Банк России. Перепроверьте.

3. Ежемесячный переводы средств.

Постоянный приток средств в валюте, которые можно использовать «сейчас же». Многие клиенты рассматривают доходные дома, как «подушку безопасности» на черный день.

4. Надежный актив. Германия — локомотив, самая стабильная страна Европы.

Почему именно в проектах? Чтобы не было фигни — нужно это отремонтировать, третье, десятое. Человек приобретает объект за 20.000 €, потом вкладывается в него столько же. Мы же предоставляем готовые объекты. Со всеми ремонтами, со всеми возмжными (гипотетическими). Мы видим подводные камни и предусматриваем их, устраняем. Человек получает «конфету» на выходе. Именно поэтому люди и обращаются к нам. Они не хотят париться, они хотят надежности. Никаких юлений. Мы говорим: нужно вложить столько, он будет приносить столько. При грамотном управлении дом приносит столько-то.

Доходность

Доходность зависит от множества факторов. Мы же помогаем инвестировать в немецкую жилую недвижимость с гарантированной доходностью — 7-10% в год (см. гарантии).

Ежемесячно. Чистыми. В валюте.

Доходность может быть ниже? Не может. Наша специализация — поиск выгодных объектов. Если допустим ошибку, по договору обязаны исправить и компенсировать.

См. каталог: объекты с 7-10% годовых

Рост стоимости

Примеры и расчеты

Доходный дом в Германии

Расположение
Город Вердау, Саксония

Жилая площадь
261 м²

Участок
320 м²

Дом на 5 квартир, с газовым отоплением и подвалом. Три квартиры сданы в аренду, две
квартиры требуют ремонта, газовый котел требует замены. Дом в ухоженном состоянии. 

Ремонт

  • Поклейка и покраска обоев
  • Покраска дверей, лестницы и подъезда
  • Оштукатуривание потолков
  • Замена унитазов и котла
  • Приведение в порядок приусадебного участка

Вложения

Стоимость объекта
74.000 €

Ремонт
15.000 €

Нотариус, налоги и сборы
4.070 €

Общие вложения — 93.070 €

Доходность

705 € в месяц и 8.460 € за год. Чистыми.

Окупаемость — 9,09 %

В цену проекта включено

  • Цена дома с участком
  • Все налоги, сборы и нотариальное оформление
  • Проведение необходимых ремонтных работ
  • Гарантированное заселение арендаторами
  • Проверка состоятельности и платежеспособности арендаторов
  • Управление и обслуживание объекта — на месте

Зачем нужны мы

Инвестирование происходит путем приобретения полного пакета услуг, который освобождает
вас абсолютно от всех забот. Вы покупаете не просто недвижимость в Германии, а готовый и
рентабельный проект.

Вы приобретаете ГОТОВЫЙ проект!
У Вас ГАРАНТИРОВАННЫЙ доход!
ВСЕ заботы мы берем на себя!
Разумеется, все гарантии подкрепляются нотариальным договором.
Наши преимущества:

  • Прозрачность, реальность и гарантия предложения
  • Отсутствие у клиента проблем по ремонту, заселению и управлению домом
  • Стабильное получение дохода
  • Обслуживание объекта в течение всего времени сотрудничества

Приемущество — вы покупаете объект не со скрытыми подводными камнями, а именно объект, который будет отремонтирован нашей бригадой. Вообще никаких забот после этого не будет.

Обычно как? Клиент приобретает недвижимость — вылазит крыша, третье, десятое (хорошо, если спустя несколько лет). Мы элементарно все в эту цену включили, и мы следим за этими проблемами. Вот и все.

Риски и гарантии

Если по истечении времени объект не дотягивает до обещанных, мы выплачиваем из своих средств.

Гарантия — натуральный договор. Что бы ни случилось, хоть потом, хоть арендаторы выехали — неважно — клиент по договору получает прописанную оплату.

В этом случае и вам спокойно, и мы заинтересованы.

Компания Стадивелт 9 лет на рынке. Реальная и проверяемая компания GMBH (аналог ООО в России) с 3 учредителями. Имущество, гарантирующее интересы клиентов — 3 отеля и другая недвижимость.

Более того, согласно договору, мы ответственны перед клиентам, в том числе, личным имуществом.

Как мы работаем

  1. Высылаем по электронной почте готовые пакетные предложения
  2. Предварительный выбор объекта клиентом, прилет в Германию, встреча в аэропорту, личный осмотр объектов
  3. Назначение даты подписания нотариального договора
  4. Подписание нотариального договора (личное присутствие или
    по доверенности)
  5. Через 1,5-2 месяца — внесение нового владельца в кадастровую книгу и перечисление
    средств за покупку объекта
  6. В течение 6 месяцев после покупки объекта мы производим все необходимые ремонтные
    работы, осуществляем чистку/поиск арендаторов и заселение, чтобы у нас и клиента не было геморроя
  7. По окончании 6-месячного периода — вы начинаете получать гарантированный доход в размере 7-10% в год (прописано в договоре) от стоимости приобретенного вами проекта.

Мы имеем возможность быстро зарезервировать понравившийся вам конкретный объект. В этом
случае необходимо внести предоплату в размере 2.500 евро. Если Вы решаете не
останавливаться на данном объекте и продолжить поиск, то предоплата, разумеется,
переносится на понравившийся Вам объект.

Вы также можете осуществить выбор объекта из предложенных вариантов непосредственно на
месте в Германии (без заключения договора и предоплаты). В этом случае мы встречаем вас в
аэропорту, совершаем с вами все необходимые поездки по Германии с посещением объектов и
предоставлением документов на объект. Стоимость наших услуг составляет 350 евро/день.

Дома в Германии — загляденье!

Доходные дома есть в любой стране. Вам наверняка знакомы истории, когда владелец квартиры в Москве или Петербурге сдает жилье, а сам улетает в теплые страны на отдых, либо живет в свое удовольствие где-то еще.

Насколько выгодно

Сколько стоят дома

Цена доходных домов Германии — от 15 тыс. евро (от 1 млн. в рублях). Чем дороже — тем выше рента.

Для себя мы покупаем жилье под ремонт, но с потенциалом: с большой площадью, от 3-х квартир, в популярном районе. Осуществляем отделку для повышения ценника с аренды.

У директора компании — Геннадия Лопатникова — 3 объекта:

  1. Цена первого — 35 000 €, доход 1550 € в месяц
  2. Цена второго объекта — 30 000 €, доход 660 €
  3. Цена третьего — 85 000 €, доходность после ремонта ≈ 2000 €

Во всех трех случаях использовалась немецкая ипотека. Для первого был взят кредит на 27 000 евро (8 тыс. своих накоплений). С остальными по аналогии — подробнее с примерами.

Ипотека

Для ипотеки в ФРГ нужен свой капитал. Свой капитал — от 20%, для первого раза лучше — 40%. Потом можно вообще без собственного капитала, банк будет доверять.

Процентная ставка — 3-4%

Немецкие банки, которые мы выбираем обычно (их условия смотрите на сайтах):

Коммерцбанк (нем. Commerzbank)

Commerzbank

Шпаркассе (нем. Sparkasse)

Sparkasse

Юникредит (нем. UniCredit)

UniCredit

Ежемесячные расходы: ипотека, налоги, жкх, управление

Мы подбираем только окупаемое жилье. Доход с недвижимости гарантированно остается после вычета ипотеки, жкх, услуг по управлению и налогов. ТОЛЬКО такие.

До 8400 евро чистого дохода не облагается налогом совсем. Интересная мысль: если рента превышает этот порог, его можно понизить за счет ремонта у нас.

Разовые расходы

Разовые расходы на наши услуги:

  1. Поиск доходных объектов, подготовка бумаг, поездки для осмотра, переговоры, открытие счёта, консультации — 7% от цены дома.

    Подробнее о нашей работе — там же отзывы.

  2. Управление жильем в ФРГ: поиск и общение с жильцами, оплата ЖКХ, работа с налоговой и страховой, ведение корреспонденции с ведомствами, осмотр сохранности имущества, отчетность для Вас — от 15-30 евро в месяц.

    Подробнее о нашей работе — там же отзывы.

  3. Ремонт и отделка при необходимости, либо для повышения арендной платы: цены на отделку — там же портфолио и отзывы.

Прочие расходы при покупке доходного дома:

  1. Открытие счета в банке — бесплатно.
  2. Стоимость за обслуживание счёта — 150 € в год.
  3. Карта банка — 10-20 €. Деньги с карты можно свободно переводить в Россию или же снимать с карты в любом терминале.
  4. Перелет в Германию для осмотра объектов: билеты, туристическая или другая виза, отель — мы встретим Вас в аэропорту.

Процедура покупки

Процедура покупки доходного дома одинакова для граждан России, Украины, Беларуси и других стран бывшего СНГ.

Все иностранные граждане при покупке недвижимости — приравниваются в своих правах к гражданам ФРГ.

Вкратце:

  1. Знакомимся по переписке через lopatnikov@studywelt.de, созваниваемся по телефону +49 176 9497-22-63 (Германия) или скайпу Grunmann — консультируем и отвечаем на Ваши вопросы.
  2. Вы прилетаете в Германию, заранее бронируем отель, встречаем в аэропорту и ездим по объектам для осмотра.
  3. Открываем счет в банке, совершаем сделку при участии русскоговорящего нотариуса.

Подробнее о шагах покупки

Задавайте любые каверзные и «неудобные» вопросы — с удовольствием ответим.